Структурные изменения рынка недвижимости и что на них влияет

Рынок недвижимости очень динамичный. Ситуация в каждый определенный момент складывается под влиянием множества факторов: экономические и валютные изменения, законодательные и правовые реформы, новшества в налоговой сфере, способность населения к сбережению и инвестированию, установление новых кредитных ставок и др. В сегодняшнем обзоре мы хотим рассмотреть текущее положение дел на российском рынке недвижимости, сложившееся под воздействием отдельных параметров.

Изменения в законодательстве

Последние события в части внесения поправок в Федеральный закон 214 «Об участии в долевом строительстве» произвели свой эффект на формирование предложения на первичном рынке жилья Москвы. Аналитики риелторской компании «Метриум» отмечают скачок в 2,18 раза в 3 квартале 2018 года по сравнению со 2 кварталом. Среди объектов в основном квартиры стандарт и эконом-класса на начальном этапе строительства. Застройщики спешат привлечь максимальное количество денежных средств дольщиков до вступления в силу изменений. Столь высокие показатели предложения, а именно 39% от общего предложения на жилищном рынке, наблюдались последний раз во втором квартале 2016 года, затем они постепенно снижались, достигнув своего минимума в третьем квартале 2017 года.   Закон уже вступил в силу, а некоторые поправки станут обязательными для выполнения с 1 июля 2019 года. До этого момента застройщики стараются ускорить процесс продажи, о чем свидетельствует быстрый запуск продаж в 16 жилых комплексах. При этом следует отметить, что цена за квадратный метр за последний квартал также выросла на 3,3 тыс. и составила 157,7 тыс. рублей.

Дедолларизация

Проведенные риелторской компанией Kalinka Group исследования свидетельствуют о значительном увеличении количества сделок, совершенных в сегменте высокобюджетных построек Москвы в третьем квартале 2018 года. По сравнению с аналогичным периодом 2017 года значение выросло на 56 единиц и составило 230 сделок. Данный скачок специалисты объясняют нестабильностью экономики, ожиданиями населения процедуры дедолларизации и введения ограничений по осуществлению долларовых операций в российских государственных банках. Граждане активно начали выводить валюту со своих счетов и вкладывать выведенные средства в более надежные активы, а именно в недвижимость.

Ипотека и кредитные ставки    

Ипотечный рынок также бьет рекордные показатели. Выдача кредитов на покупку жилья идет полным ходом. Только с начала 2018 года было выдано более 1 млн кредитов на общую сумму 2,1 трл. рублей. Уже в данный момент эта цифра превысила общий показатель за 2017 год. Активный спрос населения на покупку жилья обусловлен относительно невысокими ипотечными ставками (средний показатель – 9,7%) и более-менее стабильными ценами. Следует отметить, что изменение ставок на кредиты обусловлено повышением депозитных ставок и изменением ключевой ставки Банком России. Банковская система адаптируется и приспосабливается к сложившимся переменам и не может на них не реагировать. Но, несмотря на периодическое повышение процентных ставок, население активно пользуется услугой ипотечного кредитования и покупает жилье. По словам Германа Грефа, главы крупнейшего банка страны – Сбербанка, на сегодняшний день 30% жилья покупается за кредитные средства.  

Налогообложение

С целью социальной поддержки многодетных семей правительство выдвинуло проект закона, предусматривающий освобождение их от уплаты налога на имущество физических лиц. Данная инициатива встречена неоднозначно депутатами Госдумы, так как количество таких семей составляет более 1,5 млн. и соответственно вступление в силу данного закона повлечет за собой дополнительные дотации из федерального бюджета на финансирование местных бюджетов. Цифра, которую ежегодно необходимо будет выделять из бюджета на функционирование налогового новшества по предварительным подсчетам составляет от 3,2 до 6,4 млрд рублей. Только вот из каких источников ее будут брать, пока что законодатели еще не придумали. Поэтому гражданам не стоит обольщаться: задумка хорошая, но вряд ли жизнеспособная.            

Подводя итоги, отметим, что государственные и экономические изменения в стране могут различным образом влиять на ситуацию на рыке недвижимости. Они могут, как спровоцировать активное предложение и возрастание спроса на объекты недвижимости, так и привести к значительному спаду показателей сделок. В каждый отдельный промежуток времени население либо готово активно накапливать свои денежные средства, либо наоборот оживленно их инвестировать в надежные активы.